För det första måste ett fel reklameras inom skälig tid. Detta är något annat än preskriptionsfristen på tio år, och en mycket kortare tidsfrist. Om inte säljaren agerat mot tro och heder eller grovt vårdslöst vid försäljningen kan fristen vara så kort som några månader. Reklamerar köparen inte felet inom denna tid kan rätten att göra fel gällande gå helt förlorad. Det räcker med en neutral reklamation där du anger vad skadan är och att den är muntlig, men den bör helst vara skriftlig och dokumenteras så att du kan bevisa att du faktiskt har reklamerat i tid.

För det andra uppstår frågan om köparen upptäckt eller bort upptäcka felet vid en undersökning av fastigheten. Köparen har en undersökningsplikt som kan vara väldigt långtgående. Anser domstolen att köparen inte fullgjort denna så bortfaller rätten att göra felet gällande senare.
Motsatsvis kan säljaren ha en upplysningsplikt, särskilt om säljaren vet om omständigheter som kan ha betydelse för köparens beslut att köpa fastigheten. Exempelvis kan en säljare som vet om att en rondell i närheten av fastigheten kommer att breddas men inte nämner detta för köparen anses ha brustit i sin upplysningsplikt. Har säljaren utfäst vissa egenskaper, som att fastigheten har en viss areal, kan köparens undersökningsplikt reduceras så att felet kan göras gällande om det visar sig att fastigheten avviker från vad säljaren har garanterat.

Köparens undersökningsplikt är långtgående. Det förutsätts att köparen genomför en undersökning motsvarande den som en person som har normala erfarenheter inom det område som köpet avser. Även vind, källare och alla utrymmen som är svåråtkomliga måste undersökas. Om köparen inte är kunnig kan han behöva ta hjälp av en besiktningsman. Köparen ansvarar ändå för fel som besiktningsmannen missat p.g.a. slarv om en tillräckligt kunnig lekman borde ha upptäckt det.

Eventuella uppgifter som säljaren lämnar kan påverka undersökningsplikten. Om säljaren t.ex. sagt att en kakelugn fungerar felfritt är detta något som köparen kan lita på och någon noggrannare undersökning av kakelugnen krävs då inte. Omvänt gäller att om säljaren antyder att han har haft problem med kakelugnen, måste köparen undersöka den extra noga. Köparens undersökningsplikt kan alltså såväl utökas som reduceras. Dessutom har säljaren upplysningsplikt och bör upplysa köparen om kända fel.

Huvudregeln vid fastighetsköp mellan privatpersoner är att parterna fritt får avtala om vad som ska gälla. Friskrivningar är möjliga, både vad gäller fastighetens egenskaper (t.ex. ”jag ansvarar inte för att kakelugnen fungerar”) och vad gäller påföljder p.g.a. fel i fastigheten. Säljaren måste dock klargöra vad han friskriver sig ifrån så att bägge parter förstår friskrivningens innebörd. Allt som köparen kan upptäcka med syn, lukt, känsel och hörsel utan att göra åverkan på fastigheten bör köparen undersöka. Undersökningsplikten utökas som sagt om det finns anledning till misstanke om fel. Om lukt eller fuktfläckar finns i byggnaden, eller om säljaren har sagt någonting som ger anledning till misstanke (t.ex. på grund av en friskrivning) bör köparen därför göra en mer noggrann undersökning. Då kan köparen t.ex. behöva undersöka även ”dolda utrymmen” (dock ej utan säljarens tillåtelse). Om säljaren däremot gett en lugnande uppgift om fastighetens skick minskar köparens undersökningsplikt och köparen ska kunna lita på vad säljaren sagt.

Under rådgivning och den utomrättsliga handläggningen, d.v.s. innan det formellt sett uppstår en tvist med t.ex. säljaren eller mäklaren, betalar du själv arvodet till oss. Om ni inte kommer överens, utan du vill få en domstolsprövning av er tvist, kan du som privatperson ha rätt till rättsskydd från din hemförsäkring, eller, i undantagsfall, statlig rättshjälp. Vi ser alltid till att utreda dina möjligheter till att få dina advokatkostnader ersatta.